Hotelový investičný apartmán: kedy dáva zmysel a čo za svoje peniaze získate?

Hotelový investičný apartmán môže na prvý pohľad vyzerať ako klasická kúpa nehnuteľnosti, ktorú následne prenajímate. V skutočnosti však funguje trochu inak. Kupujete apartmán v hotelovom rezorte, pričom o jeho prenájom a prevádzku sa stará profesionálny hotelový operátor pod etablovanou hotelovou značkou. Práve preto sa pri tomto type investície neodporúča pozerať iba na deklarovaný výnos. Dôležité je pochopiť, ako funguje prenájom, čo všetko za vás zabezpečuje hotelový operátor, aké máte možnosti vlastného využitia a do akej miery máte kontrolu nad svojou nehnuteľnosťou. V tomto článku sa pozrieme na to, ako hotelové investičné apartmány fungujú, komu môže tento model vyhovovať a ako sa v jednotlivých projektoch počíta príjem z prenájmu. Čo je hotelový investičný apartmán? Hotelový investičný apartmán je nehnuteľnosť, ktorá je súčasťou hotelového rezortu. Ako majiteľ tak získavate nielen vlastný apartmán, ale aj prístup k službám a zázemiu celého rezortu. O prenájom a prevádzku apartmánu sa spravidla stará profesionálny hotelový operátor, pod menom etablovanej hotelovej siete, ktorý zabezpečuje aj jeho každodennú správu. Tento model však prináša aj určité obmedzenia. Ako majiteľ nemáte plnú kontrolu nad prenájmom, napríklad nad cenotvorbou či spôsobom, akým sa apartmán prenajíma. Pravidlami konkrétneho rental programu sa riadia aj vaše vlastné pobyty. Pre koho je vhodný? Hotelový investičný apartmán môže byť zaujímavý pre investora, ktorý: preferuje operátora, ktorý kompletne zastreší prevádzku, prenájom aj služby spojené s nehnuteľnosťou a to všetko pod menom renomovanej hotelovej siete oceňuje komfort hotelových služieb a chce využívať zázemie a benefity celého rezortu chce, aby nehnuteľnosť generovala príjem, keď ju sám nevyužíva je ochotný akceptovať pravidlá rental programu, vrátane podmienok vlastného využitia a spôsobu prenajímania hľadá investíciu s minimálnym garantovaným výnosom (neplatí pri každom projekte) Pre koho nie je vhodný? Hotelový investičný apartmán nemusí byť vhodný pre každého. Ak je pre vás pri vlastníctve nehnuteľnosti dôležitá maximálna sloboda a kontrola, tento model vám nemusí vyhovovať. Nie je ideálnou voľbou, ak: chcete apartmán využívať podľa vlastného uváženia chcete sami rozhodovať o cene prenájmu, podmienkach prenájmu a výbere hostí hotelové služby a zázemie nevyužijete natoľko, aby vám ich súvisiace poplatky dávali zmysel chcete aktívne riadiť prenájom a komunikovať s hosťami, prípadne si sami vybrať nezávislú správcovskú spoločnosť, ktorá sa o prevádzku apartmánu postará Ako funguje príjem z prenájmu? Ako príklad si môžeme uviesť Wyndham Portocolom na Malorke , pri ktorom sa spôsob výpočtu príjmu mení po prvých troch rokoch. Počas prvých troch rokov je minimálny garantovaný výnos vo výške 5 % ročne z kúpnej ceny. Od štvrtého roku už príjem závisí od toho, ako často sa apartmán prenajíma a za akú cenu. Pre lepšiu predstavu si môžeme výpočet rozdeliť do štyroch krokov: 1. Príjem z prenájmu Na začiatku je hrubý príjem z prenájmu - teda suma, ktorú apartmán zarobí na prenájme. 2. Náklady spojené so získaním rezervácie Z tejto sumy sa následne odpočítajú náklady spojené so získaním rezervácií. Patria sem napríklad provízie online rezervačných platforiem ako sú Booking.com či Airbnb.com, provízie cestovných kancelárií alebo náklady spojené s distribúciou a komunikáciou prostredníctvom predajných kanálov značky Wyndham. 3. Prevádzka a správa Ďalej sa odpočítavajú náklady na prevádzku a správu apartmánu a spoločných priestorov rezortu. Ide napríklad o údržbu, energie, upratovanie, drobné opravy a profesionálnu správu. 4. Príjem majiteľa Po odpočítaní všetkých týchto nákladov zostáva suma, ktorú majiteľ získa z prenájmu pred zdanením. Prečo môže byť Wyndham Portocolom na Malorke zaujímavou voľbou? Pri tomto projekte je zaujímavá aj možnosť krátkodobého prenájmu v rámci existujúcej licencie rezortu. Pre majiteľa to znamená, že nemusí riešiť získanie vlastnej licencie na turistický prenájom. Na Malorke ide o dôležitú výhodu, keďže krátkodobé turistické prenájmy v rámci nových developmentov sa aktuálne nevydávajú. Svoju úlohu zohráva aj samotná lokalita. Malorka patrí medzi dlhodobo obľúbené dovolenkové destinácie a dopyt po ubytovaní je tu stabilný. To vytvára priaznivé podmienky pre prenájom apartmánov aj z dlhodobého hľadiska. Viac informácii >> Falkensteiner Aurora v Chorvátsku funguje na inom princípe Pri Falkensteineri si majiteľ môže vybrať, ako bude nastavený príjem z prenájmu. Pri partnerských modeloch sa čistý príjem z prenájmu delí medzi majiteľa a operátora - buď v pomere 60/40, alebo 50/50. Jednotlivé modely líšia najmä počtom týždňov a obdobím roka, kedy môže majiteľ apartmán využívať pre seba. Alternatívou je program s garantovaným výnosom, pri ktorom je majiteľovi garantovaný ročný výnos vo výške 4 % z kúpnej ceny nehnuteľnosti pred odpočítaním súvisiacich nákladov a zdanením. Majiteľ si tak môže vybrať medzi podielom na príjme z prenájmu a vopred stanoveným garantovaným výnosom. Ak apartmán nechce prenajímať, môže ho využívať výlučne na vlastné, súkromné pobyty. Viac informácií >> Čo je teda podstatou hotelového investičného apartmánu? Kupujete vlastnú nehnuteľnosť (zapísanú na liste vlastníctva) v hotelovom rezorte. To vám prináša prístup k hotelovým službám a zázemiu a zároveň možnosť nechať prenájom a prevádzku v rukách hotelového operátora. Výmenou za tento komfort však prijímate pravidlá konkrétneho rental programu. Tie určujú napríklad spôsob prenajímania, delenie príjmu aj podmienky, za ktorých môžete apartmán využívať. Hotelový investičný apartmán je predovšetkým kombináciou vlastníctva, hotelového komfortu a profesionálnej správy. Jeho hlavnou výhodou je bezstarostnosť, no zároveň znamená menšiu mieru kontroly nad vlastnou nehnuteľnosťou.